恒大地产后来居上 成为最受认可的房地产商

       最近地产调查表明：恒大地产成为最受欢迎的房地产商。这是恒大上市以来得到的最好的成绩。

       恒大地产近几年规模却呈几何式增长,并通过上市实现了飞跃。2009年恒大合约销售额为303亿元,而合生仅152亿元,为什么恒大能够后来者居上？为什么恒大能做到的事,合生做不到？

　　答案的关键词仍是“趋势”二字。与合生形成鲜明对比的是,恒大拿地范围锁定在二三线城市,进行“蛇吞象”式扩张。具体来说是“近年经济高速增长同时人口超过500万的大型城市中,交通发达且有巨大升值潜力的城市新区”,这些城市很多处在新老城区交替的过程中。

　　这一定位使恒大在项目扩张过程中不存在一线城市那样的资金壁垒,具有广阔的选择余地,另外,又规避了三四线城市中需求不足,存在销售风险的问题。

　　2006年末恒大土地储备仅600万平米,2007年为筹备上市,土地储备暴增7倍达到4380万平米,2009年上市时达到5120万平米。

　　目前的土地储备情况如下:广东 11.3%、启东23.4%、重庆6.5%、武汉 4.1%、太原3.6%、沈阳5.6%、洛阳 6.2%,其余位于中国其它城市。

　　97.4%的土地储备都位于北京、上海、广州和深圳四大城市以外的地区。

　　2009年平均楼面地价445元/平方米,销售均价5375元/平方米。这样低的土地成本只相当于其平均售价的7%左右。

　　2009年末恒大成功上市,提高了融资能力,又使得“蛇吞象”之后,克服掉2008年的“胃病”,比较顺利地消化吸收。

　　由于二三线城市项目总价较低,尽管土地占总价比例较小,但建安成本相比一线城市占总价比例更高,因而毛利率对建安成本的敏感性更高,这就要求公司具备良好的成本控制能力以及较高的周转率,才能顺利实现异地扩张。

　　恒大的三项标准化程序覆盖了开发过程中的各个阶段,包括所有项目的规划和设计、全国范围内集中式的招标和采购程序、项目开发、建设和质量控制程序、销售和市场营销以及物业管理,比较有效地控制了成本,毛利率34%。开工面积能够跟上拿地的速度,上市时开工面积达到1700万平。

　　全国同系列产品在户型、配套、色调等方面都采取统一标准,类似于万科提出的工业化建房。总裁夏海钧曾说过,标准化复制令恒大楼盘从拿地到开盘只需要半年时间,而国内开发商需要一年以上。

　　2009年恒大地产全年销售额达到303亿元。2010年1-4月销售额121.3亿元,同比增长120.3％。