恒大地产上海浦东项目发展起来

   恒大地产上海浦东项目发展起来了，这对恒大的发展有重要意义。

　  除了大本营广州，恒大地产目前还没有进入其他一线城市。虽然广泛布阵二线城市为恒大带来了“上半 年销售面积冠军”的荣誉，但许家印正在努力重返利润更高的一线战场。6月23日，一则名为“中穗广场(暂定名)项目环境影响评价公示”的 公告悄然出现在上海环境热线官方网站。“中穗广场”就是恒大地产约两年半前“预定”的上海内环内源深路1号地块项目。

　 三年前，恒大以13亿元的价格把总建面积约为40万平方米的浦东三林地区3幅住宅用地卖给了万科，此后， 在上海没有启动任何项目。恒大地产董事局主席许家印和总裁夏海钧多次在公开场合表示，只要有合适机会，就会进上海、北京等大城市。此 次源深1号项目启动，预示着恒大地产重返上海。

　 5月份，保利、金地、富力等一线品牌开发商的销售业绩均有不同程度下降，而恒大的销售业绩却逆市上涨 。恒大公告显示，5月较4月合约销售额环比增长8.3%，销售面积环比增长10.7%，销售均价环比下降2.2%。“其业绩上涨的背后，是恒大面对 市场变动主动进行战略调整。而且恒大主要在二线城市做中高端项目，这种项目的客群以刚性需求为主，只要价格合适，就能被市场接受。” 中国房地产测评中心主任龙胜平向时代周报记者表示。

　 正是源于二线城市稳定的客源，保证了恒大的销售计划。目前，恒大的现金流比较充足，截至5月份共有200 亿元的现金流，如果按照目前恒大的销售速度，每个月可保持40亿元的销售额，“粮草”充足。事实上，恒大这种专做二线城市中端产品的经 营模式，使得上半年恒大一举成为销售面积排名第一的开发商。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心公布的《2010年中国房地产企 业上半年销售排行榜》显示，上半年恒大、万科分别保持了销售面积、销售金额的头把交易，继续延续今年以来的龙头之争态势。统计数据显 示，万科上半年销售金额为355亿元，恒大地产集团为211亿元。万科是唯一一家超过300亿元的地产企业。

　 面对如此诱惑，恒大地产方面却是非常谨慎。“我们绝对不会抢占高端的城市和热点区域，例如北京、上海，公 司会谨慎地进入这些区域。”夏海钧表示。根据2008年恒大地产在港发布招股章程称，源深1号土地是其预留土地，公司将斥资14亿元从穗华 公司手中收购。为此，恒大支付了3亿元定金，剩余11亿元合同款中的9亿元为现金、2亿元以股份形式支付。事实上，这次重新启动浦东源深1 号项目，也预示恒大向一线城市试探性地进发。“中穗广场”位于上海浦东新区源深路1号，属于上海内中环之间，总建筑面积132836平方米 ，容积率2.94，是恒大有史以来最小项目，分为住宅和商业办公两部分，项目总投资约4亿元。

　 但从销售面积看，恒大地产上半年销售面积为332万平米，万科为294万平米，恒大是上半年唯一一家销售面 积超300万平米企业。排在第三位的保利地产(10.91,-0.04,-0.37%)销售面积为257万平米。龙胜平认为，从产品区域分布来看，万科在上海、 北京、广州等一线城市都有楼盘，而恒大的产品均分布在二线城市。一线城市房价上涨显然要比二线城市要快。也就是说，虽然，万科的销售 面积没有恒大多，但万科凭借着一线城市的销售金额取胜，恒大的主要优势靠二线城市楼盘的数量取胜。“从这方面来说，恒大的客源比较稳 定，回笼资金比较快，很像快消品的运营模式。”不过，恒大并没有放弃利润更高的一线市场。除了其发家地广州，恒大也曾尝试进入上海市 场。

　 早在2004年恒大就进入上海开发项目，先后在浦东三林开发了“恒大翰 城”、“恒大国际”项目。但2007年恒大把浦东三林总建筑面积为40万平方米的三幅地块转让给万科，之后几年，恒大在上海一直没有开发过 项目。分析人士指出，2007年宏观调控之时，一线城市受到影响最大，恒大又在IPO的准备过程之中，放弃一些地块，套现也是比较正常。但 是，进入2009年，北京、上海等一线城市房价上涨较快，上海的房价至少上涨了30%，获利空间比较大，在这种情况，恒大也渴望进入一线城 市。  

　 目前，浦东源深板块内高端住宅成交均价已达3.5万元/平方米-4万元/平方米，板块内除了恒大项目外，基 本已经没有地块可以推出，板块内成交相对活跃的高端住宅中，“陆家嘴(17.21,0.28,1.65%)花园”、“山水国际花园”成交均价更是略高于 4万元/平方米。“恒大拿地时间比较早，也使得源深1号，有较大的获利空间，当初的楼板价仅为1万元/平方米，整幅地价也只有14亿元。按 现在该区域的均价，其总销金额可达49亿元左右，项目的投资回报率在2倍左右。”易居研究院分析师薛建雄表示。

　 恒大地产以推动房产发展为己任，对我国经济进步尤其是上海的经济发展有重要作用。今后恒大地产将会给我们带来更多的惊喜。